El Derecho a la Ciudad: La plusvalía urbana y la obra pública
Ante la falta de planeación urbana, cada vez es más frecuente que se realice obra pública que, lejos de incrementar el valor de las propiedades, lo deterioran
Morelia, Michoacán, 13 de enero de 2025.- Estamos acostumbrados a escuchar que los denominados bienes raíces, como casas y terrenos, siempre aumentan de valor, e incluso detonan un proceso de especulación inmobiliaria. Un factor determinante parece ser el tiempo, ya que, con el paso de los años, la realización de obra pública y el crecimiento de la ciudad, provoca una consolidación de las zonas que “inevitablemente” hace que aumenten su valor.
A este proceso de incremento de valor, sin que el propietario del bien realice alguna inversión, se le denomina plusvalía. El origen del concepto se debe a Karl Marx, quien la definió como la porción de producción que no le es remunerada a los trabajadores, sino que forma parte de la ganancia del patrón. En otras palabras, se trata de la diferencia entre el valor del total producido y el salario recibido por el trabajador, excedente del que se apropia el patrón capitalista.
Aplicado a un bien raíz (terreno o casa), la plusvalía corresponde al incremento del valor del bien como consecuencia de acciones no realizadas por el propietario, es decir, debido a factores externos como mejoras urbanas, desarrollo de la zona o aumento de la demanda, y que genera una ganancia potencial, al venderse a un precio mayor que el valor pagado por el inicialmente.
En resumen, el aumento del valor de una propiedad, si bien se genera con el paso del tiempo, dependerá de factores como su ubicación, dado que la cercanía a una escuela, hospital, parque, etc., serán determinantes. Otro factor crucial son las vialidades, de ahí que cuando se presenta la ampliación de una avenida o la construcción de un puente se considera que los inmuebles situados en su entorno inmediato se ven beneficiados.
Algunos otros factores que inciden son la seguridad que presente la zona, así como la oferta y demanda que existe son, por ejemplo, la construcción de un hospital, con lo que se incrementa la demanda de espacios para instalar consultorios médicos, farmacias o locales para venta de medicinas, laboratorios clínicos, etc.
Esta idea del beneficio generado a particulares por efecto de la obra pública ha llevado a diferentes gobiernos a buscar obtener un porcentaje de esa plusvalía, generada bajo el concepto de “recuperación de plusvalía”. Su discusión para instrumentarla inició a principios del siglo XX. Un caso paradigmático se presentó São Paulo, Brasil, cuando, ante la necesidad de pavimentar calles y ante la falta de financiamiento gubernamental, que hiciera posible las obras, se pensó en generar un impuesto que recuperara parte del beneficio generado por la obra pública en otros sitios de la ciudad.
Cada día, este concepto tiene mayor aceptación como una alternativa para el financiamiento de obra pública, en 2016 se buscó instrumentar en la CDMX, pero la polémica suscitada lo impidió; el argumento principal fue que se consideraba un segundo impuesto adicional, dado que el impuesto catastral ya cobraba sobre el valor de la propiedad.
Sin embargo, ante la falta de planeación urbana, cada vez es más frecuente que se realice obra pública que, lejos de incrementar el valor de las propiedades, lo deterioran y propician una pérdida de su valor sea por afectar la accesibilidad, la seguridad o la comercialización de la propiedad, afectando el patrimonio, sin que haya mecanismos para compensar la afectación.
