El Derecho a la Ciudad: Usos de suelo y plusvalía

Morelia, Michoacán, 30 de mayo de 2023.- A principios del siglo pasado, en el año de 1913 existía en la ciudad de Nueva York un área de la ciudad cuyos edificios se ocupaban como bodegas; la dinámica de esta actividad de almacenamiento llevó a la concentración de cargadores que durante todo el día permanecían en las calles esperando un tráiler que descargar. De inmediato se propició la generación de usos poco deseables como: bares, prostíbulos, loncherías y demás usos que demandaba la población mayoritaria de la zona. 

Cuando los propietarios se dieron cuenta que esta dinámica de bodegas sólo generaba una disminución en el valor de sus inmuebles, acudieron con las autoridades responsables de la ciudad y solicitaron que se actuara para garantizar la plusvalía de sus propiedades, o de lo contrario, buscarían vender e invertir en otra ciudad. Las autoridades competentes instrumentaron de inmediato una estrategia consistente en delimitar un perímetro y establecer una serie de uso de suelo deseables bajo el concepto de “compatibles” o “aceptados”, y la prohibición una serie de usos de suelo que se consideraban como “incompatibles”, en virtud el interés de garantizar la plusvalía de los inmuebles. Esta zona corresponde a la mundialmente conocida Quinta Avenida, cuyo valor del suelo es uno de los más altos del Planeta.

Para ilustrar que nuestra realidad no se aleja de esta exitosa experiencia neoyorquina, piense usted, amable lector, que con esfuerzos y después de años de ahorros logra adquirir una vivienda en una colonia que considera como residencial.  Sin embargo, a los pocos meses de habitarla, un día uno de sus vecinos decide transformar su cochera en un “centro botanero” o vendimia de alimentos amenizada con música.

En poco tiempo, el negocio de su vecino prospera y ahora el tiempo de atención se extiende hasta la madrugada. Usted, al igual que sus demás vecinos, han padecido el constante bloqueo de cocheras por los clientes, además de la estruendosa música durante todo el día y parte de la madrugada. En resumidas cuentas, después de varios meses y múltiples quejas ante la autoridad, se da cuenta que no cambiarán las cosas, por el contrario, el ejemplo de su vecino parece ser imitado por otros propietarios de la zona, al instalar oficinas o tiendas, consultorios, despachos, etc., por lo que toma la decisión de vender y cambiarse a otra colonia, que le brinde el ambiente residencial que anhela.

La desagradable sorpresa es que al poner en venta su vivienda se dará cuenta que su valor ha disminuido, porque pocas personas estarían dispuestos a comprarla dadas las molestias que ha generado su vecino. Imagine que su inversión realizada, que seguramente implica varios millones de pesos, y que, incluso puede llevarlo a contraer una deuda bancaria por más de 10 años, ahora se ve afectada por la falta de control en el uso de suelo. Algo similar ocurrirá cuando se instala una funeraria, unas oficinas de cuerpos de seguridad, escuelas, bares, talleres mecánicos y un amplio etcétera de usos considerados como incompatibles con el uso habitacional.

Lo anterior, puede considerarse como uno de varios factores que han propiciado que proliferen los desarrollos habitacionales bardeados o privados, que, además de elevar el valor del suelo bajo el argumento de ofrecer seguridad, también prometen garantizar la plusvalía de quienes adquieren una propiedad.

Claro está que, en algunos casos, el valor de las propiedades circundantes puede aumentar, pero son los menos, y en la mayoría de las veces se requiere que pasen años, para que la zona se consolide como un corredor comercial y de servicios. Lo anterior implica un impacto económico generado por el tiempo en el que no puede disponer de su propiedad.

Ahora imagine el impacto negativo sobre inversiones significativas, como edificios de oficinas, hospitales, escuelas, restaurantes, centros comerciales, etc. Lo que pretendo ilustrar con los ejemplos anteriores es que existe una alta correspondencia entre las políticas urbanas, el control de usos de suelo en específico, con las inversiones que se realizan en una ciudad, pues la dinámica urbana puede incentivar o inhibir la captación de inversiones a mediano y largo plazo.

Resulta fundamental que la autoridad responsable de orientar el desarrollo urbano de una ciudad, considere que un factor fundamental debe ser la garantía de inversiones, y más aún, la captación de inversiones a largo plazo, que son, al final del día, las que van a transformar la ciudad.

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